Une location meublée peut rapporter entre 5 % et 30 % de loyer en plus. En revanche, le bail est plus court, la gestion plus active et la fiscalité plus technique. Pour choisir entre les deux formules, un propriétaire doit notamment comparer la durée des baux, les conditions d’imposition et la fréquence de remise en état.
La fiscalité locative repose sur des régimes qui diffèrent selon le caractère vide ou meublé du logement. Le propriétaire ne déclare pas les loyers de la même manière et ne déduit pas les mêmes charges.
Dans le cadre d’une location vide, les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers.
Si le total annuel reste inférieur à 15 000 €, le propriétaire peut opter pour le régime micro-foncier. Il profite d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés.
Au-delà de ce seuil, ou s’il souhaite optimiser ses charges, le régime réel s’applique. Ce régime permet de déduire certaines dépenses engagées pour l’entretien et la gestion du bien.
Les loyers issus d’un logement meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, et le régime réel, qui autorise la déduction des charges et l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux.
Le choix entre statut LMNP (loueur non professionnel) et LMP (loueur professionnel) dépend du montant des recettes locatives et de leur poids dans les revenus du foyer fiscal. Selon le Code général des impôts, le propriétaire n’est pas considéré comme professionnel si ses recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures à 23 000 €, ou si elles restent inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Dans le cas contraire, il relève du statut de loueur professionnel.
Le statut LMP entraîne une fiscalité plus contraignante, notamment en matière de plus-value. En revanche, le statut LMNP avec option pour le régime réel permet d’amortir le bien, ce qui réduit très fortement l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
L'écart de loyer entre meublé et logement vide attire de nombreux propriétaires. Mais cette différence s'accompagne de contraintes : rotation des locataires, entretien plus fréquent, périodes sans occupant. Le rendement locatif ne dépend donc pas uniquement du montant perçu.
Un logement meublé se loue généralement plus cher qu’un logement vide, à surface équivalente. Selon les données de PAP, cet écart varie de 5 % à 30 %, selon la ville, la taille du logement et le profil du locataire. Cette majoration reflète le confort immédiat apporté au locataire et la souplesse du bail. Elle est d’autant plus marquée dans les zones étudiantes, les grandes métropoles ou les quartiers à forte mobilité.
La stabilité du bail « vide » réduit la fréquence des départs. En zone non tendue, un locataire reste souvent plusieurs années. Cette continuité diminue le risque de vacance locative et permet de mieux maîtriser les frais de remise en état et de réduire la lourdeur des démarches administratives. À l’inverse, en location meublée, la durée moyenne d’occupation est plus courte, ce qui suppose plus de temps de gestion et des coûts indirects plus élevés.
Un studio à Paris ou à Lyon se prête facilement à la location meublée, avec un bon niveau de rentabilité. En revanche, pour un grand appartement dans une ville moyenne, une location vide pourrait être plus adaptée. Le bon choix dépend du marché local, du public visé et du temps que le propriétaire peut consacrer à la gestion du bien.
Le bail vide est conclu pour trois ans, avec un dépôt de garantie limité à un mois. Le locataire dispose d’un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue. Le bail meublé, généralement d’une durée d’un an, autorise un dépôt de deux mois et un préavis réduit à un mois.
La location meublée impose aussi un inventaire du mobilier et une liste d’équipements obligatoires fixée par décret. En l’absence de ces éléments, le bail risque d’être requalifié en location vide.
Un logement en zone tendue, avec une forte demande étudiante ou professionnelle, justifie souvent une location meublée. Ce format convient aux bailleurs dynamiques ou accompagnés par un expert-comptable.
Un logement plus grand, en périphérie ou dans une ville secondaire, attire des familles ou des locataires plus stables. La location vide limite la rotation, réduit les interventions et reste fiscalement neutre si les charges sont faibles.
La stratégie patrimoniale doit aussi être prise en considération. Ceux qui cherchent à optimiser leurs revenus rapidement privilégieront le meublé. Ceux qui visent la simplicité et la valorisation à long terme se tourneront davantage vers la location vide.
Un salarié en mission, un expatrié ou un locataire en attente de son mobilier personnel peut signer un bail vide, mais avoir besoin d’un logement immédiatement fonctionnel.
Pour accompagner ce type de situation, des entreprises spécialisées comme Homat proposent une solution intermédiaire : la location temporaire de mobilier livré, installé, puis repris en fin de contrat.
Le logement reste juridiquement vide, mais devient habitable dès l’arrivée du locataire. Ce service facilite la relocation et offre une solution souple pour les entreprises qui accompagnent leurs salariés en mobilité.
Homat, La location de meubles est la solution d’aménagement économique et flexible dans votre logement.
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